måndag 29 februari 2016

Saltängen Property Invest - Analys/Summering

Saltängen släppte idag sin bokslutskommuniké för 2015, det hela var en intressant läsning och jag blev sugen på att skriva en kort kommentar, det blev istället en halvlång summering. Men låt oss börja med en kort summering om vad bolaget är och gör.

På börsen finns många väldigt stora bolag. I många fall lyfts fördelarna fram med dessa. I media kan man ofta läsa om hur nya aktieinvesterare bör hålla sig till de allra största bolagen. Fördelarna är bland annat att bolagen "står på flera ben" och därmed kan parera händelser. Att H&M finns i hela världen innebär att bolaget förmodligen säljer väldigt mycket kläder, även om vädret skulle råka vara varmt i Sverige en vinter. Detta gör att verksamheten utvecklas i små steg, det blir ofta lite bättre eller lite sämre, men kursen halveras sällan över en natt. Fördelen med mindre bolag är istället att de blir väldigt mycket lättare att förstå. Saltängen är ett litet fastighetsbolag som äger ICA:s centrallager. Centrallagret är bolagets enda fastighet. Bolaget "står på ett ben", har ICA som enda kund och skulle rent teoretiskt kunna halveras i värde om bolaget förlorade sin kund. Att bolaget är litet gör det dock enkelt att förstå sig på bolaget och verksamheten. 


Upplägget


Fastigheten byggdes 1975 och är belägen cirka 5 km från centrala Västerås. Under fastighetens 40-åriga historia har den byggts ut 1990 och 2003. Runt en tredjedel byggdes 1975. Fastigheten innehåller utöver lager även stora kontorsutrymmen. 8000 m²  av dessa håller man just nu på att renovera och uppgradera till modernare standard. Projektet har en budget på 50 miljoner kronor och bolaget har satt av pengar till renoveringen. I början av 2015 tecknade bolaget ett femårigt låneavtal på 630 miljoner med fast räntekostnad fram till 2020. Avtalet täckte hela bolagets skuld och skapade ett upplägg med fasta kostnader för ägandet av fastigheten. Belåningsgraden när avtalet skrevs var 58,6% och fastigheten värderades till 1 075 miljoner. Saltängen står för försäkring, reparationer, underhåll och drift medan ICA betalar för el, vatten och värme. Avtalet med ICA sträcker sig till 30 september 2022. Uppsägningstiden är 12 månader. Har inte avtalet sagts upp senast den 30 september 2021 sker en automatiskt förlängning med 5 år. Hyran justeras löpande efter konsumentprisindex.




Kalkylen


Bolaget hade 2015 hyresintäkter på 80,5 miljoner. 2015 lade bolaget ca 6,2 miljoner på fastighetsskatt, försäkring, reparationer, underhåll, drift och administration. Sedan gick ca 16,8 miljoner till finansiella kostnader varav räntan på lånet stod för den största delen (16,4 miljoner). Hyran - kostnaderna resulterade i ett förvaltningsresultat på 57,4 miljoner. Tanken är att 45 miljoner av förvaltningsresultatet per år ska delas ut till aktieägarna. De resterande 12 miljonerna ska gå till amortering och investeringar i fastigheten. Den årliga amorteringen uppgår till 6,3 miljoner. 2015 gick kalkylen "ihop" och bolagets likvida medel(pengar på banken) ökade med 354 000 kr. Totalt har bolaget nu 110,4 miljoner på banken. Jag tänker mig att denna summan är en buffert som ska täcka kommande investeringsbehov utan att bolaget ska behöva öka lånen (delar av summan är reserverad för renoveringarna jag nämnde i föregående stycke). Under 2015 investerades sammanlagt 3,8 miljoner i fastigheten.


Nuläget


När jag läste helårsbokslutet för 2015 konstaterade jag framförallt en sak, bolagets kalkyl gick ihop. Bolaget lyckades med sina mål och kunde betala sin utdelning till aktieägarna. Under 2015 värderades även fastigheten upp vilket sänkte belåningsgraden. Bolaget har för avsikt att genomföra en ny värdering av fastigheten en gång per år. Värderingen som genomfördes 2015 ökade fastighetens värde med över 100 miljoner, vilket ska jämföras med bolagets totala börsvärde på 453 miljoner. Detta resulterade i en vinst på 29,38 kr/aktie.

Summerar man balansräkningen finns en fastighet med ett marknadsvärde på 1196 miljoner, likvida medel och fodringar på 112 miljoner och skulder på 767,7 miljoner. I skulderna ingår avsättningar på 46,1 miljoner(till kontors renoveringen) och 43,6 miljoner i uppskjuten skatteskuld. Skatteskulden avser förväntad skatt om fastigheten skulle säljas(då fastigheten stigit i värde), beloppet ökade med 33,25 miljoner när fastigheten uppvärderades 2015. Den uppskjutna skatteskulden är påverkar inte bolagets likviditet utan är en reservering för framtida skatt(när/om fastigheten avyttras). På balansräkningen fanns även en kortfristig skuldpost på 11,27 miljoner relaterad till att 31 december skedde mellan avstämningsdagen och utdelningen. Bortser man från fastighetens uppvärdering och den uppskjutna skatten relaterat till uppvärderingen landar 2015 års helårsresultat på 48,28 miljoner, vilket ska jämföras med utdelningarna på 45 miljoner per år.





Framtiden och risker


Bolaget ser alltså ut att klara av att fortsätta med den nuvarande utdelningsnivån. Bolaget har efter 1 år på börsen bevisat att modellen som presenterades vid noteringen än så länge håller. Kontraktet sträcker sig fram till september 2022 och lånet löper på fast ränta 2,83% fram till 2020. Med bolagets nuvarande amorteringstempo kommer lånet ha amorterats ner till runt 605 miljoner när det är dags att förhandla om lånen 2020. Baserat på den nuvarande värderingen av fastigheten kommer belåningsgraden ha sjunkit från 58% till 51% när det är dags att förhandla om lånet. Avtalet för lånet tecknades i januari 2015, sedan dess har bundna svenska 5-års list-räntor fallit marginellt. I dagsläget hade en omförhandling av lånen kunnat sänka räntan marginellt förutsatt att man antar att ICA kommer förlänga kontraktet 2022. De stora riskorna är ränteläget i samhället och vad som skulle kunna hända om ICA avtalet inte förlängs. Stiger räntorna kommer avkastningskraven höjas samtidigt som bolaget kommer behöva betala mer i ränta. Hela fastigheten är såklart försäkrad. ICA-Handlarna äger 5% av bolaget.


Värdering


Bolaget har sedan noteringen på börsen handlats mellan 94,50 kr och 113 kr. Bolaget delar ut 9,8 kr per aktie, vilket innebär att direktavkastningen har pendlat mellan som högst 10,4% och som lägst 8,7%. Idag handlas bolaget till nära 9,8% direktavkastning. Jag anser att mycket tyder på att direktavkastningen är uthållig(de närmaste åren) och att bolaget kommer kunna fortsätta att behålla nivån fram till minst 2020. Efter det kommer ett ränteläget och avtalet med ICA vara avgörande. Jag har svårt att förstå att bolaget handlas till nära 10% direktavkastning. I Mars 2015 skrev Gustavs aktieblogg om bolaget när kursen stod i 107 kr och bolagets direktavkastning var då runt 9%. Han bedömde att aktien var köpvärd. Sedan dess har bolagets fastighet värderats upp och kursen har fallit. Jag anser att bolaget är köpvärt (i alla fall) upp mot 110 kr, nivåer som ger runt 9% direktavkastning. Saltängen är till skillnad från många andra högutdelare en stamaktie och inte en preferens aktie. Det innebär att du som aktieägare får del av fastigheten och fastighetens eventuella värdestegring. Den låga belåningsgraden ger tillräckligt hög säkerhetsmarginal om fastigheten skulle falla i värde. 


Fotnot: Det finns såklart alltid risker relaterat till aktiehandel. I detta fallet är de största enskilda riskerna vad som händer ifall bolaget skulle förlora ICA som kund och vad som skulle hända ifall räntorna steg kraftigt i samhället. I framtiden kan det visa sig svårt att binda räntan på fördelaktiga nivåer vilket skulle kunna skapa mer osäkra utdelningar från år till år. Jag äger aktier i bolaget och aktiernas värde motsvarar idag 5,9% av mitt kapital.



Andra som har skrivit om bolaget
Gustavs aktieblogg:
Västkustinvesteraren:





Källor:



8 kommentarer:

  1. De ger fin direktavkastning. Håller mina aktier ett tag till. Ser ingen större anledning till att ICA ska säga upp avtalet när det nuvarande löper ut.

    SvaraRadera
  2. Robert Ingemarsson9 mars 2016 07:03

    En sak jag funderat över är det positiva resultatet på 48.28 miljoner (som du nämner) kontra utdelningarna på 45 miljoner. Vid första anblick låter det bra, men borde det inte tillkomma skatt på resultatet på 22 %? Därmed borde 10.62 miljoner i skatt belasta de 48.28 miljonerna. Stämmer inte detta? I så fall delar bolaget ut mer än de tjänar, då skatt de facto är en kostnad som måste betalas förr eller senare och utdelning isf ej är hållbar.

    Skulle du kunna upplysa mig i frågan?

    Tack på förhand!

    Vänliga hälsningar,
    Robert

    SvaraRadera
    Svar
    1. Väldigt bra kommentar! Har kollat igenom årsredovisningen i jakt på en sammanställning av skatten. På sida 16 i bokslutskommunikén presenteras följande siffror:

      Periodens resultat: 135,1 - Fastighet, orealiserad: 121 miljoner + Uppskjuten skatt 34,1 miljon (den delen av skatten som är relaterad till fastighetens värdeökning).

      så kommer man fram till 48 miljoner. Den från den siffran har redan tidigare periodens aktuella skatt på 4,15 miljoner dragits. Jag vet dock inte varför man enbart betalade 4,15 miljoner i skatt.

      Radera
    2. Tack för återspel! Jag tycker frågan kan vara värd att lyfta på årsstämma. Skall se om jag lyckas pitcha in den (annars får gärna någon annan som deltar gärna göra).
      Borde framgå tydligare om de ej har något att tjäna på okunskap.

      /Robert Ingemarsson

      Radera
  3. Tack för omnämnandet! :-)

    Jag gillar bolaget som en defensiv pjäs i portföljen och har aktien på bevakningslistan nu när jag viktar upp företagets portfölj till en framtida utdelningsmaskin!

    Lycka till! :-)

    Med vänliga hälsningar
    Västkustinvesteraren
    www.vastkustinvesteraren.se

    SvaraRadera
    Svar
    1. tack själv :) gillar vad du skriver! Detta kan fungera bra som en defensiv pjäs, så länge bolaget inte får en för stor andel av portföljen :) Lycka till du med!

      Radera
    2. Då var Saltängen inhandlad igen:
      http://västkustinvesteraren.se/tagit-position-i-foretagets-tredje-innehav-idag/

      Mycket liten peng dock, men planen är att dela min första insättning på kontot ( 50 000kr ) över cirka 20-25 bolag. Sedan fylla på alla innehav när nya likvider finns tillgängliga.

      Med vänliga hälsningar
      Västkustinvesteraren
      www.västkustinvesteraren.se

      Radera
  4. Hej! Tycker att det är en bra summering, men ser lite issues som du kanske kan hjälpa mig med? Som jag ser det blir det svårt att hållbart dela ut 10kr/år, allt annat lika. Om man antar att alla intäkter och kostnader är exakt likadana 2016 som 2015 får man ett resultat efter skatt på 44.8m (har antagit 0kr i swapförlust och 0kr i värdeförändring). Räntekostnader samma som 2015. Vi antar att detta blir kassaflödet för enkelhetens skull från rörelsen och efter finansiella poster. Därefter skall amortering ske, antar 4.4m som 2015. Om vi antar noll förändring i övriga balansposter får du ett kassaflöde före utdelning på strax över 40m. Alltså tuggar de befintlig kassa för utdelning. Visst, detta är fine en handfull år, men frågan blir ju i såfall om de kommer att kunna höja intäkterna på något sätt iom investeringarna, etc, för att detta skall bli en hållbar utdelningsnivå? Deras operationella kostnader är ju inte mkt att skära i. Delar av kassan är ju dessutom öronmärkt för renoveringen. Till det måste nog läggas att man inom några år måste betala ner skatteskulden för de 121m i vinst på värdeförändringen. Missar jag någonting här? Sedan tänker jag på deras situation, det går inte nog att understryka hur mycket de är i ICAs hand. Visst, ICA äger 5% av Saltängen. De är en stabil kund. Men om 6 år när kontraktet löper ut, vem vet om de ens är intresserade av hyra igen? En lokal som senast genomförde en stor renovering 2003 är ganska nedgången antagligen oavsett underhåll. 20 år på nacken kommer den att ha när kontraktet löper ut. Det känns som om att det kommer att krävas ganska rejäla investeringar i framtiden också för att Saltängen skall kunna fortsätta hyra ut lokalen till ICA.

    Tack / Johan

    SvaraRadera