Visar inlägg med etikett Direktavkastning. Visa alla inlägg
Visar inlägg med etikett Direktavkastning. Visa alla inlägg

lördag 31 december 2016

2016 - backspegeln och nuläget


På nyårsafton 2015, precis innan jag mötte upp vänner för middag postade jag följande tweet. 2015 hade varit livets överlägset bästa börsår, kanske till och med livets bästa år överlag? Det är konstigt hur sånt ofta korrelerar. Aktier var kul och hybris var på topp.


På ett sätt är fenomenet med kalenderbundna grafer ofta missvisande. Jag förstår att fondbolag måste redovisa på det sättet, men som privatperson med möjlighet att själv välja redovisningsperioder borde kanske perioder i större utsträckning väljas efter ens handel? Med en koncentrerad portfölj borde man kanske istället redovisa resultat baserat på när stora positioner köpt/säljs? Dela in sitt sparande i olika epoker och redovisa när de påbörjas/avslutats. Den primära anledningen att min 2015 graf blev bra, var att jag hade följt med Kopy Goldfields hela vägen från 1,4 kr ner till som 0,45 öre under hösten 2014. Jag såg merparten av rörelsen som omotiverad och låg kvar. Gör man om grafen som jag redovisade 2015, så att den inkluderar både rörelsen ner och upp, så blir bilden en annan. Samtidigt blir även denna bilden missvisande då den i princip utgår från en lokal topp. Väljer nog trots allt även i fortsättningen att utgå från kalendern.


När detta året påbörjades var utgångsläget oavsett hur man ser det rekordbra. Dels fanns mer kapital på kontot, det fanns även mer kunskap i huvudet och framförallt fanns (viss) erfarenhet av både misslyckanden och framgång. Kollade man i portföljen nyårsafton 2015/2016 såg det nästan lika riskfyllt och galet ut som tidigare år. Jag var nämligen helt övertygad om att resan i Kopy Goldfields fortfarande inte var klar. I en tweet till Olle Qvarnström skrev jag samma dag följande om bolaget:

"samma bolag, kommer göra samma resa igen våren 2016. Alla fakta finns på bordet. Denna gången är jag dock ej all-in."


Efter min tweet steg bolaget 188% på mindre än 3 månader och 2016 fick trevlig start. Som jag skrev till Olle Q var jag inte all-in denna gången. Ett litet steg ner på riskskalan, men fortfarande en galen risk att ta. Kort efter lättade jag lite. En stor del av uppgången var ren tur då guldpriset rusade våren 2016, en annan del av uppgången var gissningsvis även mitt eget frenetiska tjatande om bolaget. Kollar ni tillbaka på foruminlägg, så tjatar jag som mest om bolaget när kursen var som lägst och slutade när uppgången hade tagit fart. Såhär i efterhand borde jag sålt mer när kurserna dansade en bra bit över 2 kr. I portföljen finns än idag en stor andel Kopy. Lite senare under vinter 2016 klev Aureus Minging, Auriant Mining och Alacer Gold Corp in i portföljen och våren 2016 red avkastningen på gulduppgången. Utöver Kopy och lite "småskit" (Dome, Tention, G5) fanns vid årsskiftet även början på en ny strategi i portföljen.


Sveriges kortsiktigaste utdelningsinvesterare?


Min personlighet får portföljens innehåll att svänga drastiskt från dag till dag. Jag hör till gruppen individer som genererar stora courtage intäkter till Avanza. Från en dag till en annan händer det att jag i princip går från relativt stor (för mig) riskspridning till att allt säljs för att varje krona jag får lös ska in i något bolag eller från relativt likvid till fullinvesterad. Med den typen av personlighet så var det kanske dömt från början att börja satsa på utdelningar och riskspridning. Under vintern 2016 börjar portföljen ackumulera preferensaktier och bolag som jag primärt planade att äga för att få kassaflöde till en mer långsiktigt inriktad portfölj. Detta berodde delvis på att jag tyckte det mesta var för dyrt och delvis för att många obligationsliknande bolag hade pressats kursmässigt på kort tid efter den amerikanska räntehöjningen. Jag tror även det betrodde på någon form av mättnad och nöjdhet, börsen hade redan givit mer än jag någonsin kunde drömma om. Portföljen hade vuxit snabbare än min kunskap. 2016 steg utdelningarna mitt konto mottog med 1000% jämfört med året innan och jag började se Volati (Pref), Saltängen, Akelius & HM som kärninnehav. Under denna perioden var jag även väldigt såld på Pricer som växte till mitt största innehav.

En ökad mängd stabilare aktier kombinerades med väldigt mycket intradag handel sommaren 2016. På något sätt var jag under perioden medveten om riskerna, samtidigt tar jag dem inte till mig. Under hela 2016 har jag postat en graf per månad med mitt resultat och under slutet av våren började man i mina kommentarer till graferna skönja stor osäkerhet. När april skulle summeras skrev jag "Har överlevt ännu en månad". Detta följdes av "Årets sämsta månad sett både till hur jag agerat och utfallet" i maj, "Mycket tur kompenserar för misstag" i juni och "Borde levererat 5-8% upp i juli men kastar bort pengarna. Disciplin och fokus på mina styrkor krävs". Periodens utveckling går att se i grafen nedan. Under perioder kom pengarna in från ett håll, men försvann ut åt ett annat. Pengar som tjänades på bolag jag kunde spekulerades bort i "raketer". Jag hade nyligen skaffat terminal, kunde omsätta en bit över miljonen enskilda dagar och handlade på allt som rörde sig. Att full på afterwork en fredag snitta ner sig i Serstech kanske inte är en vinnande strategi i längden (även om Serstech blev en väldigt bra affär)? En av mina styrkor har alltid varit övertygelse, denna sidan av mig fick mig att hålla fast i intradagspositioner baserat på långsiktiga övertygelser. Min hjärna klarade inte av att hålla isär tidsperspektiven och jag snittade ofta galet mycket i papper som oavsett utfall skulle säljas innan börsen stängde för dagen. Handeln sommaren 2016 var mer lotteri än strategi. Det som tjänades på långa innehav under perioden östes iväg på intradag spekulation. Vid ett tillfälle var det nära att 18% av kontot small i en warrant. Under perioden såldes alla mina "utdelningsrelaterade" innehav av för att jag skulle få likvider till kortsiktig handel. Perioden slutar upp 9% men resultatet borde varit det dubbla efter Paradox noteringen, ny rusning i Kopy, Serstech ordern och lyckas SOSI handel. I slutet av perioden tog jag vid ett tillfälle ut 15% av kapitalet (bland annat) för att tvinga mig själv att minska min size.



Detox


Den 03 augusti tog jag mig i skinnet och sa att det fick vara nog. På twitter postade jag en "Karta över årets stora smällar", grafen var fin (om man bara kollade på utvecklingen), men hade varit galet mycket bättre om jag bara hållit mig lite mer i skinnet. Efter detta följde en lugn börsperiod. Antalet genomförda transaktioner minskade med över 80% jämfört med juli. Under Augustis 20 sista dagar genomfördes totalt 25 transaktioner, 13 av dessa var köpavslut i G5 Entertainment, resten av transaktionerna genomfördes för att frigöra likvider att köpa G5 aktier för. 0 köp gjordes under perioden av mer spekulativa anledningar. Över en natt gick jag ifrån min intradagshandel tillbaka mot fokuserade investeringar. Efter ett tag avtog också suget att handla i papper som rusade. På twitter av-följde jag under en period alla som pratade om "raketer" och jag sade upp mitt Infront avtal på Avanza trots att det inte kostade mig något. Efter denna perioden har jag sakta och försiktigare börjat handla i "skräp" bolag igen, försöker hålla nere det jämfört med hur det såg ut sommaren 2016.



Hösten


Under hösten 2016 var det dags för en nyemission i Kopy Goldfields. När den senaste skedde hösten 2014 var en stor del av mina tillgångar placerade i bolaget. Denna gången var antalet aktier lika många, men som andel av portföljens var exponeringen inte ens i närheten. Denna gången var det på ett sätt inte en "smäll", då jag var medveten om att risken fanns. Under emissionen ersatte jag alla aktier jag hade med teckningsrätter och tecknade även utan rätter. Det absoluta antalet aktier man tecknade med rätter avgjorde tilldelningen "utan rätter". Aktierna jag blev tilldelad utan rätter vägde upp delar av nedgången, resten vägdes upp av G5 Entertainments utveckling.

G5 kursgraf kan se "galen" ut om man kollar på antal procent kursen stigit, mindre galen om man kollar på bolagets prestation. För att köpa G5 aktier satte jag åter in summan jag hade tagit ut bara månader tidigare, nettouttag under 2016 var nu runt 0 kr igen. Jag köpte även aktier i bolaget till min syster och mina föräldrar, detta är första gången någonsin jag haft så stor övertygelse att jag ringt in externt kapital. Bolaget motsvarade 17,3% av min portfölj 8 augusti, 43,3% 26 augusti och 47,7% 1 september när jag hade köpt klart. Då stod kursen i runt 40 kr. Övertygelsen kom från att det går att följa bolagets försäljning dag för dag och från konversationer med andra individer som såg samma utveckling. Bolaget hade för något år sedan givit ut ett spel som plötsligt hade börjat sälja väldigt bra och trenden var rakt upp. Med egna beräkningar av försäljningssiffror i ryggen  och god kännedom om bolaget (ägt aktier till och från sedan 2014) erbjöd jag min syster ett avtal där jag hon gick in med kapital i G5. Jag skulle täcka 70% av hennes förluster och hon skulle få 70% av vinsten. Under denna perioden kändes det som om en kursuppgång upp mot 60-70 kr borde ske relativt snabbt, aktien stod i 40 kr. När nyheter nått marknaden, rusningen skett och kursen stod över 60 kr konstaterar jag på twitter den 9 oktober "Det är Q4 som är det intressanta, inte förra veckans preliminära siffror.". Sedan dess har jag ridit på vågen och första veckan i januari förväntas bolaget avslöja sina Q4 försäljningssiffror.

Under hösten gjorde jag även mindre summor i bland annat Auriant Mining, SOSI, Gasporox och EOS Russia. Min största vinnare efter G5 var dock FrontOffice Nordic, där jag gick in hårt efter att Gyllenhammar verifierat bolagets validitet genom en investering. Min största förlust efter min Detox påbörjats blev Cybaero. Jag tror fortfarande att den kortsiktiga risk/rewarden i Cybaero är god, väljer dock att avstå på grund av den höga risken. Försökte komma i kontakt med bolaget under perioden jag ägde aktier, men bemötandet jag fick var inte logiskt konsistent. Bolagets IR är verkligen under all kritik.


Nuläget


Året som helhet blev livets näst bästa i procent och överlägset bästa i kr. Den inledande uppgången under året gjorde att rejält med kapital fanns när väl en chans uppenbarade sig i G5. Läget liknade Starbreeze 2013 och möjligheter fanns att få ett rejält kunskapsövertag jämte marknaden genom relativt lite jobb. Under hela hösten lade jag 10 minuter/dag för att uppdatera ett Excel-ark med hur bolagets produkter har sålt och betydligt mycket mer tid (per dag) på att diskutera bolaget. Bolaget är idag fortsatt mitt största innehav. Portföljen innehåller i övrigt bland annat Kopy Goldfields, Guideline Geo, Eos Russia, Va Auto och Intellecta. Just nu känns det lite som om casen inför 2017 börjar ta slut. I en kommentar till ett blogginlägg jag skrev våren 2016 skrev Aktieingenjören följande kommentar rörande första halvåret av mitt börsår 2015.

"Grunden till att det gått bra hittills är därför nog inte att du har hittat bolag med underliggande värde, utan snarare att du varit snabb på att se möjligheter som sedan andra småsparare också noterar."

Man kan argumentera rörande enskilda bolag och enskilda uppgångar/vinster. Var FrontOffice vinsten till exempel, ett exempel på underliggande värde eller "se möjligheter som sedan andra småsparare också noterar". Oavsett synsätt är nog citatet ovan den bästa summeringen av min tid på börsen (så här långt) som jag har läst. Jag började 2013, har fått 967% utveckling totalt och står nu här och tittar på läget inför 2017, med relativt få idéer om vad som ska driva min avkastning när G5 uppgången ebbar ut. Visst finns det intressanta bolag, men det mesta jag ser är för dyrt. Under de senaste åren har "småbolags-hysteri" tagit sig från bolag till bolag, många gånger har jag hunnit före, jag har än så länge klarat min från att vara den största idioten. Min avkastning har drivits av att jag ibland varit en av dem som hunnit in innan hysteri/kraftig uppgång inträffat och sedan varit en av dem som inte följt med ner när den avtagit. Jag har än så länge klarat mig i relativt stor utsträckning från att bli kär i bolag.

Någon dag kommer dagens hysteri i småbolag avta, innan dess krävs en ny strategi och för att kunna vara redo när det väl är dags läser jag allt jag kan om börsen. Kommer 2017 bli ett nytt 2015/2016 tror jag på fortsatt god avkastning, om inte bör jag i dagsläget vara nöjd med om jag lyckas bevara mitt kapital 2017. Bortser man från spelbolagsvinster (en bransch jag faktiskt kan) är det marknaden som drivit portföljen, inte strategin. Nära 1000% upp totalt, och jag har fortfarande ingen aning om jag ens kommer klå index 2017, men jag kommer i alla fall göra allt jag kan för att nå dit.








2016 år boklista (rekomenderad läsning grön/bold, stay away röd)
Market Wizards: Interviews with Top Traders
Beat the Crowd: How You Can Out-Invest the Herd by Thinking Differently
Control Your Inner Trader
Straight to Hell: True Tales of Deviance, Debauchery, and Billion-Dollar Deals
Fooled by Randomness: The Hidden Role of Chance in Life and in the Markets
Where Are the Customers' Yachts?: or A Good Hard Look at Wall Street
The Man Who Wasn't There: Investigations into the Strange New Science of the Self
The House of Morgan: An American Banking Dynasty and the Rise of Modern Finance
Never Eat Alone, Expanded and Updated: And the Other Secrets to Success, One Relationship at a Time
The Drunkard's Walk: How Randomness Rules Our Lives
The Little Book of Market Wizards: Lessons from the Greatest Traders
How I Made $2,000,000 in the Stock Market
Trading in the Zone: Master the Market with Confidence, Discipline and a Winning Attitude
The New Market Wizards: Conversations with America's Top Traders
Dear Chairman: Boardroom Battles and the Rise of Shareholder Activism
The 80/20 Principle: The Secret to Success by Achieving More with Less
The Little Book of Behavioral Investing: How Not to Be Your Own Worst Enemy
When Genius Failed: The Rise and Fall of Long-Term Capital Management
Quiet: The Power of Introverts in a World That Can't Stop Talking
Why Moats Matter: The Morningstar Approach to Stock Investing
Hedgehogging
Reminiscences of a Stock Operator
Liar's Poker: Rising Through the Wreckage on Wall Street
The 4-Hour Workweek: Escape 9-5, Live Anywhere, and Join the New Rich


2016 år avkastning
Startade konto till syster/mor 31 augusti. Alla siffror fram till augusti är "alla konton". Efter 31 augusti redovisar jag istället utvecklingen på "mitt konto" för att exkludera dem. Min avkastningen hade varit något bättre om jag inkluderade familjens konton. Alla siffror är från sista dagen månaden innan, till sista dagen månaden som står. Till exempel sista december 2015-sista januari 2016. Mina grafer som postats på twitter har inte alltid speglat exakt samma tidsintervall.

Jan +19,6
Feb +36,95
Mar +8,75
Apr +3,77
Maj -0,04%
Juni 11,92%
Juli -0,56%
Aug -5,90%
Sep 2,83%
Okt 24,30%
Nov 9,55%
Dec 5,05%

I år "mitt konto": 172,24%
I år "mitt konto" + "aktie fondkonto" + "kapitalförsäkring" (portföljrapport): 175,6%

Utveckling 2013: 61,57%
Utveckling 2014: -42,7%
Utveckling 2015: 316,38%
Utveckling 2016: 175,6%




måndag 29 februari 2016

Saltängen Property Invest - Analys/Summering

Saltängen släppte idag sin bokslutskommuniké för 2015, det hela var en intressant läsning och jag blev sugen på att skriva en kort kommentar, det blev istället en halvlång summering. Men låt oss börja med en kort summering om vad bolaget är och gör.

På börsen finns många väldigt stora bolag. I många fall lyfts fördelarna fram med dessa. I media kan man ofta läsa om hur nya aktieinvesterare bör hålla sig till de allra största bolagen. Fördelarna är bland annat att bolagen "står på flera ben" och därmed kan parera händelser. Att H&M finns i hela världen innebär att bolaget förmodligen säljer väldigt mycket kläder, även om vädret skulle råka vara varmt i Sverige en vinter. Detta gör att verksamheten utvecklas i små steg, det blir ofta lite bättre eller lite sämre, men kursen halveras sällan över en natt. Fördelen med mindre bolag är istället att de blir väldigt mycket lättare att förstå. Saltängen är ett litet fastighetsbolag som äger ICA:s centrallager. Centrallagret är bolagets enda fastighet. Bolaget "står på ett ben", har ICA som enda kund och skulle rent teoretiskt kunna halveras i värde om bolaget förlorade sin kund. Att bolaget är litet gör det dock enkelt att förstå sig på bolaget och verksamheten. 


Upplägget


Fastigheten byggdes 1975 och är belägen cirka 5 km från centrala Västerås. Under fastighetens 40-åriga historia har den byggts ut 1990 och 2003. Runt en tredjedel byggdes 1975. Fastigheten innehåller utöver lager även stora kontorsutrymmen. 8000 m²  av dessa håller man just nu på att renovera och uppgradera till modernare standard. Projektet har en budget på 50 miljoner kronor och bolaget har satt av pengar till renoveringen. I början av 2015 tecknade bolaget ett femårigt låneavtal på 630 miljoner med fast räntekostnad fram till 2020. Avtalet täckte hela bolagets skuld och skapade ett upplägg med fasta kostnader för ägandet av fastigheten. Belåningsgraden när avtalet skrevs var 58,6% och fastigheten värderades till 1 075 miljoner. Saltängen står för försäkring, reparationer, underhåll och drift medan ICA betalar för el, vatten och värme. Avtalet med ICA sträcker sig till 30 september 2022. Uppsägningstiden är 12 månader. Har inte avtalet sagts upp senast den 30 september 2021 sker en automatiskt förlängning med 5 år. Hyran justeras löpande efter konsumentprisindex.




Kalkylen


Bolaget hade 2015 hyresintäkter på 80,5 miljoner. 2015 lade bolaget ca 6,2 miljoner på fastighetsskatt, försäkring, reparationer, underhåll, drift och administration. Sedan gick ca 16,8 miljoner till finansiella kostnader varav räntan på lånet stod för den största delen (16,4 miljoner). Hyran - kostnaderna resulterade i ett förvaltningsresultat på 57,4 miljoner. Tanken är att 45 miljoner av förvaltningsresultatet per år ska delas ut till aktieägarna. De resterande 12 miljonerna ska gå till amortering och investeringar i fastigheten. Den årliga amorteringen uppgår till 6,3 miljoner. 2015 gick kalkylen "ihop" och bolagets likvida medel(pengar på banken) ökade med 354 000 kr. Totalt har bolaget nu 110,4 miljoner på banken. Jag tänker mig att denna summan är en buffert som ska täcka kommande investeringsbehov utan att bolaget ska behöva öka lånen (delar av summan är reserverad för renoveringarna jag nämnde i föregående stycke). Under 2015 investerades sammanlagt 3,8 miljoner i fastigheten.


Nuläget


När jag läste helårsbokslutet för 2015 konstaterade jag framförallt en sak, bolagets kalkyl gick ihop. Bolaget lyckades med sina mål och kunde betala sin utdelning till aktieägarna. Under 2015 värderades även fastigheten upp vilket sänkte belåningsgraden. Bolaget har för avsikt att genomföra en ny värdering av fastigheten en gång per år. Värderingen som genomfördes 2015 ökade fastighetens värde med över 100 miljoner, vilket ska jämföras med bolagets totala börsvärde på 453 miljoner. Detta resulterade i en vinst på 29,38 kr/aktie.

Summerar man balansräkningen finns en fastighet med ett marknadsvärde på 1196 miljoner, likvida medel och fodringar på 112 miljoner och skulder på 767,7 miljoner. I skulderna ingår avsättningar på 46,1 miljoner(till kontors renoveringen) och 43,6 miljoner i uppskjuten skatteskuld. Skatteskulden avser förväntad skatt om fastigheten skulle säljas(då fastigheten stigit i värde), beloppet ökade med 33,25 miljoner när fastigheten uppvärderades 2015. Den uppskjutna skatteskulden är påverkar inte bolagets likviditet utan är en reservering för framtida skatt(när/om fastigheten avyttras). På balansräkningen fanns även en kortfristig skuldpost på 11,27 miljoner relaterad till att 31 december skedde mellan avstämningsdagen och utdelningen. Bortser man från fastighetens uppvärdering och den uppskjutna skatten relaterat till uppvärderingen landar 2015 års helårsresultat på 48,28 miljoner, vilket ska jämföras med utdelningarna på 45 miljoner per år.





Framtiden och risker


Bolaget ser alltså ut att klara av att fortsätta med den nuvarande utdelningsnivån. Bolaget har efter 1 år på börsen bevisat att modellen som presenterades vid noteringen än så länge håller. Kontraktet sträcker sig fram till september 2022 och lånet löper på fast ränta 2,83% fram till 2020. Med bolagets nuvarande amorteringstempo kommer lånet ha amorterats ner till runt 605 miljoner när det är dags att förhandla om lånen 2020. Baserat på den nuvarande värderingen av fastigheten kommer belåningsgraden ha sjunkit från 58% till 51% när det är dags att förhandla om lånet. Avtalet för lånet tecknades i januari 2015, sedan dess har bundna svenska 5-års list-räntor fallit marginellt. I dagsläget hade en omförhandling av lånen kunnat sänka räntan marginellt förutsatt att man antar att ICA kommer förlänga kontraktet 2022. De stora riskorna är ränteläget i samhället och vad som skulle kunna hända om ICA avtalet inte förlängs. Stiger räntorna kommer avkastningskraven höjas samtidigt som bolaget kommer behöva betala mer i ränta. Hela fastigheten är såklart försäkrad. ICA-Handlarna äger 5% av bolaget.


Värdering


Bolaget har sedan noteringen på börsen handlats mellan 94,50 kr och 113 kr. Bolaget delar ut 9,8 kr per aktie, vilket innebär att direktavkastningen har pendlat mellan som högst 10,4% och som lägst 8,7%. Idag handlas bolaget till nära 9,8% direktavkastning. Jag anser att mycket tyder på att direktavkastningen är uthållig(de närmaste åren) och att bolaget kommer kunna fortsätta att behålla nivån fram till minst 2020. Efter det kommer ett ränteläget och avtalet med ICA vara avgörande. Jag har svårt att förstå att bolaget handlas till nära 10% direktavkastning. I Mars 2015 skrev Gustavs aktieblogg om bolaget när kursen stod i 107 kr och bolagets direktavkastning var då runt 9%. Han bedömde att aktien var köpvärd. Sedan dess har bolagets fastighet värderats upp och kursen har fallit. Jag anser att bolaget är köpvärt (i alla fall) upp mot 110 kr, nivåer som ger runt 9% direktavkastning. Saltängen är till skillnad från många andra högutdelare en stamaktie och inte en preferens aktie. Det innebär att du som aktieägare får del av fastigheten och fastighetens eventuella värdestegring. Den låga belåningsgraden ger tillräckligt hög säkerhetsmarginal om fastigheten skulle falla i värde. 


Fotnot: Det finns såklart alltid risker relaterat till aktiehandel. I detta fallet är de största enskilda riskerna vad som händer ifall bolaget skulle förlora ICA som kund och vad som skulle hända ifall räntorna steg kraftigt i samhället. I framtiden kan det visa sig svårt att binda räntan på fördelaktiga nivåer vilket skulle kunna skapa mer osäkra utdelningar från år till år. Jag äger aktier i bolaget och aktiernas värde motsvarar idag 5,9% av mitt kapital.



Andra som har skrivit om bolaget
Gustavs aktieblogg:
Västkustinvesteraren:





Källor: